Wypowiedź arch. Błażeja Małczyńskiego.

„Wsi spokojna, wsi wesoła…” Wielu z nas marzy o mieszkaniu w cichej spokojnej okolicy, z dostępem do przyrody a jednocześnie z zapewnieniem wszelkich wygód związanych z wykonywaną pracą, nauką, zainteresowaniami – a więc z pełną miejską infrastrukturą techniczną, bliskością szkół, sklepów, służby zdrowia, ośrodków kultury, szybkim dojazdem do centrum miasta itd. Ideałem jest mieszkanie na obrzeżach metropolii – na tyle daleko, by móc cieszyć się swobodą i na tyle blisko, by pełnymi garściami czerpać ze zdobyczy cywilizacji… Szczęśliwcy nabywają więc działki, budują domy i z dumą pielęgnują swój sukces. Kłopot jednak w tym, że miasto nieustannie się rozwija zagarniając coraz to odleglejsze obszary a plany inwestycyjne pilnie wymagają stosownych regulacji w zakresie charakteru dopuszczalnej zabudowy.

Regulacje te są prezentowane w ramach opracowywanych Planów Miejscowych (Zgodnie z treścią Ustawy z dnia 27 marca 2003. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Po spreparowaniu takiego dokumentu – kończy się etap prac za zamkniętymi drzwiami urzędów a efekty przechodzą do fazy konsultacji z przyszłymi użytkownikami planu – a więc m.in. mieszkańcami gminy. Dzieje się tak poprzez:

– ogłoszenie projektu MPZP w lokalnej prasie,

– obwieszczenie na tablicy ogłoszeń urzędu gminy/miasta,

– udostępnienie informacji w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP) gminy/miasta.

Jest to kluczowy moment, w którym główni konsumenci zapisów planów mogą wyrazić wszelkie obawy, czy zastrzeżenia a i często znaleźć odpowiedź na powstałe wątpliwości. Tu pojawia się pewien problem, bowiem znaczna część społeczeństwa nie wie, nie wykazuje zainteresowania tym, co dzieje się w gminie, nie czyta gazet, nie mówiąc o jakichkolwiek biuletynach – nie zdaje sobie sprawy ze skutków podejmowanych decyzji… W efekcie – nie zabiera głosu w ustawowo wyznaczonym okresie konsultacji pozwalając, by rozstrzygnięcia następowały bez jej udziału. Projekt wchodzi w życie a po uprawomocnieniu stanowi ZAPISY PRAWA LOKALNEGO.

Na jego bazie sprzedający działkę może posiąść wiedzę na temat rzeczywistej wartości zbywanej nieruchomości, zaś kupujący zyskuje świadomość co do zakresu i opłacalności możliwych działań inwestycyjnych. To tu ustala się funkcję, gabaryty, intensywność a czasem nawet kolory przyszłej zabudowy.

W tym momencie do gry zapraszany jest architekt zobowiązany do realizacji zamierzeń inwestora przy pełnym respektowaniu zapisów uchwalonego MPZP i innych obowiązujących przepisów. Powstaje projekt, rusza procedura jego uzgadniania w stosownym urzędzie, powiadamiane są strony postępowania (czyli bezpośredni sąsiedzi) i … i tu pojawia się problem. Najpierw sąsiedzi a potem podburzeni dalsi mieszkańcy podnoszą alarm, że oto obok ich sielankowej enklawy ktoś ośmiela się planować realizację czegoś, czego tam nigdy nie było i – w ich ocenie – być nie powinno. Pół biedy, jeśli MPZP zakłada realizację domków jednorodzinnych czy parku. Co jednak, gdy chodzi o plan budowy drogi, centrum handlowego, albo osiedla lub nawet jednego budynku wielorodzinnego?!!!

Strach i nieufność dają pole dla rozwoju plotek i domysłów. Zawiązują się komitety protestacyjne itd. Rzecz jasna, zarówno inwestor, jak i widniejący pod dokumentacją projektanci stają się celem krytyki i protestów słanych do urzędu. Wydłuża to proces zatwierdzania dokumentacji w gminie, gdyż zaniepokojeni urzędnicy obudowują swe decyzje żądaniem dodatkowych wyjaśnień, oświadczeń, ekspertyz, opisów – wszystko to na wypadek eskalacji sprzeciwu. Obawy urzędników można by było nawet zrozumieć, gdyby nie konsekwencje takiego działania:

– dla Inwestora wydłużanie procesu oznacza wywrócenie planu biznesowego;

– straty ponoszą również projektanci – ze względu na wydłużenie działań na które harmonogram przewidywał określony czas. Poza tym tworzenie kilogramów analiz także wymaga nakładów. Niestety często ofiarą takich działań padają relacje inwestora z autorami dokumentacji: „Przecież zapewniał pan, że wszystko będzie zaprojektowane zgodnie z przepisami i bez zbędnych problemów”…

– koszty społeczne także są niebagatelne, gdyż pewnych zachowań, czy inwektyw wycofać z pamięci nie sposób. 

Jeszcze większy rwetes wywołuje rozpoczęcie prac budowlanych – gdy w końcu projekt uzyska wydeptaną prawomocną Decyzję o Pozwoleniu na Budowę. Skala prac ziemnych (garaż podziemny rozleglejszy niż parter) budzi często nieposkromione wizje rozmachu inwestycji, to nic, że na wizualizacji widać nad ziemią coś małego… Do tego hałas, pył, dewastacja środowiska, „obcy” kręcący się po okolicy itd.

W efekcie – nowopowstająca inwestycja staje się źródłem podziałów, wrogości, niesnasek. Generuje donosy, kontrole, czasem akty bezpośredniej agresji zrozpaczonych sąsiadów…

Plany ogólne zagospodarowania przestrzennego (jako podstawowa wytyczna dla opracowania Planów Miejscowych) to jeden z tematów, który spędza sen z powiek samorządowcom.

Zgodnie z przepisami znowelizowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 r., każda gmina ma go uchwalić do 1.01.2026 r. Tymczasem do dziś planami objęta jest mniej niż 1/3 terytorium kraju – z czego wynika, że za chwilę podniesiony problem stanie zjawiskiem się powszechnym.

A wystarczyłoby zainteresować się zapisami powstającego dokumentu by w sposób spokojny wyartykułować, przy okazji rozwiać swoje obawy. A może – jeśli wniesione uwagi byłyby merytoryczne i uzasadnione – wpłynąć na zmianę poszczególnych regulacji?

Dlatego zachęcam:

Czytajmy powstające Plany Ogólne i Plany Miejscowe, interesujmy się tym, co dzieje się w gminie… Nic o nas bez nas!

Błażej Małczyński, MH-architekci”

Link do artykułu:

https://sztuka-architektury.pl/article/18081/o-braku-swiadomosci-znaczenia-zapisow-mpzp